24 jan De familiehypotheek als alternatief voor de jubelton
Het afgelopen jaar is er veel gezegd en geschreven over het afschaffen van de jubelton. De vrijgestelde schenking die gebruikt kon worden voor een eigen woning is per 1 januari aangepast. Ouders die hun kinderen graag willen helpen op de woningmarkt zijn fervent op zoek gegaan naar een oplossing. Is een familiehypotheek een goed alternatief voor ouders om kinderen te helpen? Notaris Yvonne Willemse geeft tekst en uitleg.
Yvonne vertelt: “De jubelton hield in dat je tot ruim een ton belastingvrij kon schenken aan iemand die het bedrag zou gebruiken voor een eigen woning. Om vermogensongelijkheid tegen te gaan en de oververhitte woningmarkt iets af te koelen, heeft het kabinet besloten de jubelton af te schaffen. Per 1 januari van dit jaar is de vrijstelling verlaagd van 106.671 euro naar 28.947 euro. Wil je toch meer schenken? Dat mag gewoon, maar dan betaal je schenkbelasting. Vanaf 2024 verdwijnt deze vrijstelling voor een eigen woning helemaal. Dan krijg je over alle geschonken bedragen te maken met de reguliere schenkingsbelasting.”
Een hypotheek afsluiten bij familie
Een veelgehoorde manier om het ontbreken van de jubelton op te lossen is de familiehypotheek een andere benaming hiervoor is familiebankconstructie. In principe spreekt dit woord voor zich, je sluit namelijk een hypotheek af bij je familie in plaats van bij de bank. Je familie speelt de rol van de bank en leent jou het geld uit. Een voordeel van deze constructie is dat een officiële bank zich aan allerlei wetten en regels moet houden. Bij een familiehypotheek is dit niet het geval, als familie bedenk je in feite de voorwaarden samen aan de keukentafel.
“Ondanks dat je zaken doet met familie, is het wel verstandig om je afspraken in een hypotheekakte vast te leggen bij een notaris, omdat het nog steeds een officiële hypotheek is”, aldus Yvonne. “Denk hierbij bijvoorbeeld aan het vastleggen van de hoogte van het bedrag, de looptijd en het rentepercentage.” Dat percentage moet wel marktconform zijn. Je mag niet zomaar een heel hoog of een heel laag percentage rekenen. Maar wat is nou precies marktconform? Daar zit natuurlijk een grijs gebied in. “Ook dan komt het advies van een notaris goed van pas”, geeft ze aan.
Afspraken moeten inzichtelijk zijn
Je kunt in principe het volledige aankoopbedrag van een woning bij je ouders lenen, maar dan moeten je ouders wel erg vermogend zijn. Daarom zie je bij een familiehypotheek vaak dat het gaat om gedeeltes van een aankoopbedrag. De andere hypotheek wordt dan bij een bank afgesloten. De bank wil wel al je afspraken inzien. Op basis daarvan bepaalt die het eigen te verstrekken hypotheekbedrag.
Nieuwe regels zorgen voor minder rendement
Wanneer je als ouder rendement wil maken op zo’n familiehypotheek, kom je vanaf 1 januari van dit jaar toch minder goed. Yvonne wijst op de nieuwe regels in box 3 van de Belastingdienst. “In deze box betaal je belasting over je bezittingen en schulden. Aangezien je het geld nu uitleent aan je kinderen, is je vermogen geen spaargeld meer, maar een belegging.” Vanaf 2023 rekent de Belastingdienst met een fictief rendement van 6,17 procent.
Over dit rendement betaal je vermogensbelasting, en deze is verhoogd van 31 naar 32 procent. “Je betaalt vanaf dit jaar dus een stuk meer inkomstenbelasting over je rendement. Je kunt dus stellen dat na het afschaffen van de jubelton de hulp van ouders ook via deze weg verder wordt ingeperkt”, stelt Yvonne.
Ouders zijn de dupe
Vooral ouders die in de afgelopen jaren een familiehypotheek hebben afgesloten zijn de dupe. De hypotheekrente stond toen in verhouding erg laag, waardoor ze nu misschien meer belasting betalen dan het oplevert. Wanneer mogelijk zouden deze ouders kunnen overwegen om de voorwaarden van de hypotheek nog eens te herzien geeft Yvonne aan. “Al met al is een familiehypotheek door die nieuwe regels geen goede manier om rendement te maken. Ouders doen dit echter vaak toch om hun kind te helpen en niet om rendement te maken. Ze willen hun kind toegang geven tot de woningmarkt”, sluit Yvonne af.
Meer informatie?
Wilt u meer weten over familiehypotheken? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij staan klaar met passend professioneel advies en leggen alle belangrijke zaken graag uit.